【至正视角】“以房抵债”排除强制执行问题探究

基于以房抵债而受让房屋的受让人，在完成房屋产权变更登记之前，对房屋是否享有排除强制执行的民事权益，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议与复议规定》未作规定。司法实践中，对于以房抵债能否排除强制执行，裁判尺度不尽统一。笔者结合相关法律规定及司法案例，以此文对该问题进行总结、分析，供大家参考。

搜索Alpha案例，截至2023年3月20日，以“执行异议之诉 以房抵债”为关键词进行搜索，共找到18549条结果。其中，民事案由18038件，执行案由471件：

所涉行业排名前三的为房地产业（9503件）、金融业（3924件）、建筑业（2649件）：

引用最多的实体法条为《执行异议与复议规定》第二十八条，程序法条为《民事诉讼法》（2017年修正）第二百二十七条：

 

在处理结果上，一审程序中裁判全部驳回的有5016件、全部/部分支持的有2493件、驳回起诉的有492件；二审程序中维持原判的有5773件、改判的有1506件、发回重审的有146件；再审程序中驳回再审申请的有1061件、改判的有188件、维持原判的有133件。

 从以上数据不能看出，由以房抵债引起的执行异议案件数量较大，所参照的法条主要是《执行异议与复议规定》的二十八条，即要满足的条件：

判决结果中驳回的概率要大于支持的概率。

观点一：否定说

该观点认为双方当事人虽然签订了房屋买卖合同，但签订房屋买卖合同是基于借款抵账行为，其目的在于消灭债权，而非单纯的房屋买卖行为，因此在房屋并未完成权属登记的变更手续前，权利人仅是作为债权人享有债权请求权，基于债的平等性原则，其所享有的一般债权较执行债权并不具有优先实现的价值利益，即不能排除强制执行。

（2022）最高法民再126号案件体现该观点：“根据已查明的事实，和丰公司与贾琼于2015年订立案涉《商品房买卖合同》，双方的真实意思是偿还贾琼于2012年向和丰公司出借的部分款项，也即消灭和丰公司对贾琼负有的债务，其实质是以房抵债协议，是债务履行方式的一种变通，而非通常的商品房买卖。以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，在完成权属变更登记前，贾琼仅享有普通债权，据此种协议认定贾琼享有物权期待权（利益），可排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，缺乏法律依据。”

（2020）最高法民申6858号案件亦体现该观点：“刘德兴虽主张其基于《以物抵债协议书》取得了案涉不动产物权，但是，即便上述协议真实有效，以物抵债的目的也是消灭债权，并不当然产生物权变动的法律效果，根据债的平等性原则，在完成不动产权属转移登记之前，刘德兴仅凭该以物抵债协议，并不足以形成优先于一般债权的权益，不能据此排除对案涉不动产的强制执行。”

观点二：肯定说

该观点认为双方当事人通过以房抵债行为签订房屋买卖合同，是将双方债权债务关系转化为房屋买卖关系，只要双方以房抵债协议系双方当事人真实意思表示，且在人民法院采取强制执行措施前已实际占有该房屋并对于未办理过户无过错，那么权利人即符合《执行异议与复议规定》第二十八条情形，就应当保护其利益。

（2022）最高法民终15号案件体现该观点：“《商品房买卖合同书》虽未载明签订日期，但合同明确约定付款方式为工程款抵顶房款。结合2016年2月签订的《关于抵顶工程款商品房拨付的申请》《转卖更名申请书》关于案涉房屋抵付工程款并明确房屋坐落、面积、价款、交付时间等约定内容，以及原审查明盛恒基集团销售部在入住会签单上的盖章时间，可以认定合同签订时间在人民法院查封之前。现有证据无法证明该合同非系双方真实意思表示，故案涉《商品房买卖合同书》合法有效。宋艳君一审提供的滨联公司与盛恒基公司之间的抵顶工程款商品房拨付申请等材料载明了工程内容、工程价款、审批结算信息及双方以房抵顶工程款的合意，可以认定其间以房抵债的事实以及滨联公司实际支付了案涉房屋的购房款。现滨联公司同意将权利让渡给宋艳君，盛恒基公司亦为宋艳君开具房款收据予以确认，应视为宋艳君已交付了全部购房款。……综上，宋艳君对案涉房屋享有足以排除人民法院执行的民事权益。”

（2021）最高法民终993号案件亦体现该观点：“范立成与齐晓晨之间的供货合同及决算单可以佐证双方之间存在真实的材料供货关系。2019年3月8日齐晓晨与龙驿公司签订的施工结算以房抵账确认书和2019年3月12日齐晓晨与范立成签订的材料款以房抵账确认书，亦可以佐证本案以房抵债基础法律关系的真实性。案涉房屋被查封前，范立成于2013年6月与龙驿公司签订《产权认购协议书》，双方签订有合法有效的书面买卖合同。”

 观点三：折中说

该观点认为双方当事人通过以房抵债行为签订房屋买卖合同，不能仅凭房屋买卖合同得出买受人与债务人之间的债权债务关系转化为了买卖合同关系，还需根据签订房屋买卖合同的意思表示及履行房屋买卖合同的行为表示从不同阶段进行综合审查，以此确定能否排除法院的强制执行。

如（2022）最高法民终388号案件法院认为：“履行期满后双方达成的以房抵债协议，系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。”

（2022）最高法民申104号案件中法院亦认为：“执行异议之诉的关键实体问题在于比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位。普通买受人的物权期待权虽被赋予物权名义，但毕竟不是既得物权，其本质上仍是债权请求权。对于以物抵债所签订的房屋买卖合同既要考量所抵债务是否具有优先属性，更要考量该民事法律行为的真实意思表示。”

（一）以房抵债协议签订的时间及目的

执行异议中，以房抵债协议应签订于被执行人债务履行期限届满后。如果签订于被执行人债务履行期限届满前、目的是为了给借款提供担保，则无法排除人民法院的强制执行。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六十八条第二款规定：“债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力；当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持。”让与担保，即债务人在债务到期前，为担保债务清偿，将担保标的物的所有权转移给债权人，债权人并不真正享有担保标的物的所有权。根据“举重以明轻”的解释规则，在债务到期前，双方签订以房抵债协议，被执行人尚未将涉案房屋变更至案外人名下时，债权人更不能主张对房屋的所有权或者物权期待权。

在（2019）最高法民申6881号案件中，法院认为：“盛鸿投资公司与集洲房产公司签订《商品房买卖合同》的真实目的是为借款提供担保，双方并未建立真实的房屋买卖合同关系。盛鸿投资公司于2012年11月29日办理预告登记也是为了担保债权得以实现，并非为了实现物权转移，故盛鸿投资公司不享有物权期待权，其为了担保而办理的预告登记不足以排除执行。”

（二）签订房屋买卖合同的意思表示

债务履行期限届满后签订的以房抵债协议，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，一种安排是在以房抵债协议中明确签订房屋买卖合同仅为履行债务的一种方式或房屋买卖合同未履行后（如未办理过户）债权债务依然存在；另一种安排是明确签订房屋买卖合同原债权债务即消灭，原来的借款转化为房屋买卖合同中的购房款。对于上述两种安排，一般认为，第一种方式双方的真实意思表示为实现债务的清偿，签订房屋买卖合同仅为其实现债权债务的外在形式，在此情形下基于债的平等性原则，案外人不享有排除强制执行的权利；第二种方式可认定双方的债权债务关系已转化为房屋买卖关系，案外人在符合《执行异议与复议规定》第二十八条规定的四种条件的情形下，即对房屋享有足以排除一般债务的优先权。

在（2021）最高法民再99号案件中，法院认为：“封天国虽基于其父封XX承包鼎城公司与新能源公司之间的工程，以工程款支付案涉房屋购房款，但封天国不仅与鼎立置地签订《商品房买卖合同》，以书面形式表明其购房意愿，亦于诉讼中陈述其购房目的，并提交案涉小区业主委员会出具的《房屋使用说明》、物业费收据、用电卡等佐证其具有真实的购房目的。……封天国主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益于法有据，本院予以支持。”

在（2020）新民终187号案件中，法院认为：“案涉以房抵债协议是以消灭金钱债务为目的，结合《以房抵债协议》约定的内容，在案涉房产办理过户登记的义务完成之前，原债权债务关系一直存在，即庞某某可以继续追索债务，可以认定庞某某与李某某、张某某、永诚房产公司之间的真实意思是借款关系。因此基于以房抵债而拟受让房产的受让人庞某某，在案涉房产完成交付或者登记之前，对本案第三人永诚房产公司并不产生优先于其他一般债权的利益，不能阻止其他债权人对涉案房产主张权利，否则就破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与被执行人之间存有债权债务关系的当事人的合法权益救济途径。”

（三）以房抵债中债的真实性

以房抵债情形中，并没有直接支付购房款的银行流水等凭证，房屋买卖合同中的购房款实际是原来的借款，对于原债务真实性的审查实际是对购房款支付这一条件的审查。司法实践中，即使案外人与被执行人均认可相关债务，人民法院仍会对相关债务发生原因等证据进行审查，以判断抵债合意的真伪及抵偿债务的真实性。

在（2021）最高法民申7525号案件中，法院认为：“虽然王战云与东泰公司、王怀海与王战云分别签订房屋抵债协议书，东泰公司亦与王战云签署工程决算书，但在缺乏工程量、工程付款等进一步证据印证的情况下，前述证据尚不足以证明王战云与东泰公司以及王怀海和王战云之间确实存在真实的工程价款债权债务关系。原审法院由此认定东泰公司与王战云及王战云与王怀海之间债权债务关系尚不确实清楚，符合本案实际情况。王怀海主张案涉房屋由东泰公司抵偿给王战云，王战云后又再次抵偿给王怀海，但在抵债基础事实存疑的情况下，原审法院认为现有证据不足以证明王怀海已经支付案涉房屋价款的主张，符合法律规定。”

（四）与建设工程价款优先受偿权顺位比较

执行异议之诉案件，主要是比较执行标的物上存在的不同类型权利的优先保护顺位。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”一般认为，《执行异议和复议规定》第二十八条规定的不动产买受人的物权期待权虽被赋予物权名义，但毕竟不是物权，其本质上仍属于债权请求权，该债权虽优先于普通债权，但应劣后于建设工程价款优先受偿权及担保物权等优先受偿权。以房抵债请求排除强制执行参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定的，在申请执行人享有建设工程优先受偿权的情况下，不能排除强制执行。

在（2022）最高法民终72号案件中，法院认为：“本案中铁建设公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，即便陈宣羽的主张符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有物权期待权，也不能对抗中铁建设公司对案涉房屋享有的建设工程价款优先受偿权，故陈宣羽提出的本案应当排除案涉房屋强制执行的主张不能成立，本院不予支持。”

值得一提的是，《执行异议和复议规定》第二十九条规定的消费者物权期待权的保护条件，一般认为其属于《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”的情形。即申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院一般会予以支持。

通过上述内容，不难看出，由于以房抵债本身的复杂性，在以房抵债排除强制执行的认定上，需围绕《执行异议与复议规定》相关要求进行更为全面综合的考量。笔者建议，当需要以房抵债时，应结合债务人自身的情况变化，及时对以房抵债协议及作为表现形式的房屋买卖合同等合同进行签订、履行、变更，以确保合法债权的顺利清偿。